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借父名购买的公房,能否算作遗产?

上海房产律师 方燕 联系电话:13661982247

王老先生早年丧偶,膝下有两个儿子,分别是大儿子王强和小儿子王军。1993 年,王老先生所在学校给他分了一套80余平方米的二居室公房,王老先生及其大儿子王强搬入共同居住。 按照王老先生的工龄,他还可以分一间30多平方米的 居室。

   当时王老先生的身体每况愈下,急需人照顾,大儿子王强平时工作较忙,经常在外地出差。为了更好的照顾父亲,王军便于父亲协商,其愿意交出自己单位分给他的一间平房,之后将其换入校内居住,以便于照顾年迈的父亲。

   1995年王老先生特向学校提出申请,希望能分一套60平方米左右的居室,将王军换入校内居住。学校考虑到王老先生的实际情况,最终同意王军将自己一套30多平方米平房交给学校,学校给王老先生安置了一套60多平方米的一居室承租公房,承租人为王老先生。此后,王军一直在此房内居住,并照顾父亲。

    2006 年房改,依据校内的分房政策,不允许校外职工作为购房人。王军与父亲商定,以王老先生的名义购买该住房,购房款由王军支付,房产证登记在王老先生的名下。 同时,对于学校早先分给他的80余平方米的公房,王老先生自己出资以成本价买下,房产证也登记在王老先生的名下。2011年王老先生因病突然去世,生前未留下任何遗嘱。

       料理完父亲的后事后,大儿子王强提出:“这两套房子都是父亲的遗产,我要求依法继承。”对此,王军表示强烈反对,“60多平 方米的一居室是我用自己单位分的平房换得的,只是挂了父亲的名。这套房子是我自己的。” 对于老父亲去世留下的房产按不按法定继承均分?双方产生严重分歧。哥哥王强一纸诉状将王军告上法庭,要求分割登记在父亲名下的两套房产。

   法院判决

   北京市海淀区人民法院经过审理后判决:

   一、位于北京市海淀区某高校内的二居室归王强所有。

   二、位于北京市海淀区某高校内的一居室归王军个人所有。

   三、王强于本判决生效后二个月内给付王军二居室房屋的折价款项人民币一百万元。

   律师剖析

   60平米的一居室不应认定为老人的遗产。此案从表面看属于借名买房, 但又与普通的借名买房有所不同。虽然学校分给王老先生的一居室登记在王老先生的名下,却是因为其小儿子王军交出了自己的一间平房,学校才分给王老先生这处房屋。而如果王军没有交出原有的平房,在房改期间,王军完全可以出资购买自己单位分的平房。

    从本质上看,学校是考虑王老先生的实际情况,所以有所通融,在安置房屋的问题上进行了灵活处理。在其后学校出具的相关证明里,学校均证实该一居室是王军交出平房后,安置给王军的。因为学校内部分房政策不允许校外员工作为购房人,所以才将房屋挂在了王老先生的名下。

   由此可见,一居室的取得与王军交出其单位分给他的一间平房有直接的因果关系。尽管该房登记在王老先生的名下,但考虑到该房因其学校要求承租人的特定身份,可以认定一居室的实际购房人为王军。同时,学校证实该一居室的物业费一直系王军本人缴纳,房屋自1998年安置后也一直由王军居住至今,供暖费也均由王军所在单位缴纳。因此,更加印证该一居室的实际购房人是王军,而不应认定为王老先生的遗产进行分割。

    结合本案的情况,大儿子王强在分割遗产时可以适当多分遗产。虽然一居室认定属于王军的个人财产,但是毕竟他是用一个30余平方米的平房换了一个60余平方米的一居室,其中包含王老先生凭自己的工龄分得的住房面积。因此,“从公平公正的角度出发,在进行遗产分割时,对于另一套二居室的遗产份额,可以适当地给大儿子王强多分一些。”

    王强一家一直在二居室居住,且王军也有属于自己的一居室,因此,在遗产分割时,王老先生留下的二居室可以归王强所有,但王强要给付王军相应份额的房屋折价款。         

    在此李松律师要特别提醒广大读者:在现实生活中,有很多借父母之名购买公房的情况,但并非所有的情况都会认定有效。由于双方之间并没有任何书面的约定,往往在父母百年之后,该房产就成为遗产继承的争议焦点问题。

    如果没有相关的证据能证明“子女和父母之间明确约定谁出资购买房屋就是谁的”,那么在实践中,很难将购买的公房认定为子女的个人财产。毕竟公房属于福利分房,在购买时受工龄、职称、级别等因素的影响,房屋的面积大小及购买价格都会有所差异。

   “在没有充分证据证明该房产属于子女个人财产的情况 下,子女出资借用父母名义购买的公房仍应认定为‘父母的财产’。待父母百年之后,该房产应作为遗产进行分割,先前子女的出资可以作为债权债务来处理。” 

    诉讼策略指引

   结合本案的实际情况,案件最核心的问题是王军要举证证明该套房屋属于其个人所有。在笔者的建议下,王军找到父亲所在高校,请学校出具证明,证实当初分房的情况,最大限度地还原了案件事实,使得法官对房屋的由来有了清晰的认识。

   同时,学校出具证明,证实房屋的物业、供暖等费用均系由王军缴纳,购房款也系由王军出资,仅是局限于学校的规定,不允许向校外人出售房屋,所以诉争的一居室才挂在了父亲的名下。正是基于学校证明证实的内容,法院最终判决一居室归王军个人所有。

   如果王强没有起诉要求分割房屋,那么作为王军,为了更好的维护自己的合法权益,其也可以提起确权之诉,确认一居室归其个人所有,不应列为遗产。鉴于本案王强已经起诉要求分割遗产,王军则没有必要再单独起诉。

    法条链接

    《中华人民共和国继承法》第十条:“遗产按照下列顺序继承:

    第一顺序:配偶、子女、父母。

    第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

    继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的,由第二顺序继承人继承。

    本法所说的子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。

    本法所说的父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

    本法所说的兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

    第十三条:“同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。

    对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。

    对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。

    有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。

    继承人协商同意的,也可以不均等。”

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